北京PK拾_北京PK拾官网注册_北京PK拾手机端 网站地图 Tag标签
北京PK拾_北京PK拾官网注册_北京PK拾手机端

专注家庭装潢装饰、室内设计、别墅装修

预约免费出装修设计效果图10年老店值得信赖

家庭装修热线

021-54948889

新闻资讯

您的当前位置 : 钢带 > 自救器 >

曲阜南泉地块拓荒项目-商场调研呈文

  一、项目地理位置本案位于曲阜市区的东南角的南泉 区块,春秋路从本案自西向东贯穿, 东临弘道路,北临小沂河。距离明 故城1.2公里,距离市政府1.1公里, 距离孔庙2.2公里。 二、项目地块基本情况 1.总用地面积:58.3506公顷,约合875.26亩。 2.拆迁安置各类用房建筑面积约:25.3万。 3.扣除安置房用地(按2.0容积率计)实际经 营性开发用地约:685.509亩 地块 面积(公顷) 位置 7.2120春秋路北,地块二东; 6.2194春秋路北,地块一西; 4.3620春秋路北,地块二西; 21.8042春秋路南,地块三南; 18.7530弘道路东,地块四南。 三、项目周边环境 1、到主要旅游景点的距离 名称 方位 距离(米) 六艺城 西北 隔路相望 孔子故里园 西北 隔路相望 鲁国古城 正北 500 孔子文化园 西北偏西 1200 孔子研究院 西北偏西 1300 孔子博物馆 西北偏西 1700 名称 方位 距离 孔府 西北 2800 鲁国故城遗址 正北 2700 西北偏北4400 孔子生迹园 西北偏北 4400 西北2800 孔庙 西北 2200 名称 方位 距离 曲阜体育公园 正北 500米 小沂河景观带 内部 相邻 正东相邻 孔子故里园 正西 相邻 孔子六艺城 正西 相邻 2、周边主要景观 3、周边配套 学校 小红帽幼儿园:100米 智星幼儿园:500米 小燕子双语幼儿园:500米 田家炳小学:500米 杏坛中学:200米 舞雩坛中学:300米 曲阜农业机械化学校:隔路相望 曲师大杏坛学院: 医院 妇幼保健院:100米 第二人民医院:2公里 曲阜中医院:1.2公里 菜场 大滨河农贸市场:800米 超市 百意超市:490米 华联商厦:600米 政府机构 物价局:50米 计生局:500米 公安局:300米 劳动局、新闻出版局:350米 鲁城街道:400米 人事局:1000米 体育局、烟草局:800米 4、周边商圈 目前已有商圈 ——春秋中路至银座商城商圈 距离:400米至600米 主要消费场所:银座商城、华联商厦、 国贸商城等 其他消费场所: 餐饮:肯德基、欧爵比萨、德克士 其他小餐饮电器:苏宁电器 服饰:耐克、金利来 宾馆:名雅杏坛宾馆、春秋大酒店等 未来将形成的商圈 ——东南片住宅区 商圈规模:约10万 住宅小区:龙虎小区、有朋花园、裕隆 家苑、裕隆花园、馥森苑小区、会好小 区、汇泉花园、锦华苑、富贵名苑等, 以及未来将开发的南泉区块,可容纳2 万户6万人。 大学:杏坛学院,共约6000人 开发区:曲阜经济开发区,180家企业, 2.3万员工 其他:城中村超过1万人。 5、南泉及周边区块规划 规划控制:向东到铁路线为止,向南跨小 沂河发展,贡田予以保护,不在开发为建 设用地。 规划内容:住宅区、工业区、文教区、风 景区 已有道路:东西向的逵泉路、有朋路、春 秋路;南北向的弘道路(老104国道)。 规划道路:三号地块与小沂河之间、一号 与二号地块之间、一号地块往东200米左右 都规划有南北向道路与跨河桥梁。 附:项目附近的小沂河改造工程 小沂河流经地块三、四、五,对本项目的环境有较大的影响。 根据规划,地块三以北的河段要拓宽,建成一个湖心岛公园——东湖公园; 地块一与地块二以南、春秋路以南、小沂河以北将建成一条滨河景观带——森林公园; 地块一东南方向将建成一个湖景公园——沂河湿地公园。 四、项目周边交通环境 项目地处曲阜城区东南角,西临弘道路,春秋路从地块三与地块四之间穿过,对外交通 极为方便。其中弘道路是旅游大巴通往旅游集散中心的必经之路;春秋路是曲阜城区的 东西向交通主轴。 项目距离日兰高速高速5.5公里,下高速后可以经弘道路直达;距离京台高速6公里,下高 速后经静轩东路转弘道路直达;距离高铁站约20公里,走104国道转弘道路直达。 项目通达旅游景区的路径也十分多且十分便利。可以走弘道路转静轩中路,再转大同路 到达孔府、孔庙景区;可以经弘道路转林门路到达孔林景区。 一、城市区位和发展规划 中文名称:曲阜 外文名称:Qufu 名:孔孟之乡行政区类别:县级市 所属地区:山东济宁 下辖地区:鲁城街道、书院街道、时庄街道 政府驻地:鲁城街道办事处 电线 地理位置:山东省西南部 言:中原官话蔡鲁片气候条件:暖温带季风气候 著名景点:孔府、孔林、孔庙(5A)、六艺城 (4A)、石门山国家森林公园 站:曲阜东站(京沪高铁)车牌代码:鲁H 历史名人:孔子、孟子、颜子、鲁班、黄帝 主要荣誉:首批二十四个历史文化名城之一 世界遗产:“三孔” 节:中国曲阜国际孔子文化节1、曲阜市区位 曲阜市位于山东省西南部,与河南、江 苏、河北相邻,境内铁路和高速公路纵 横,京沪高铁穿境而过,到达北京仅需 2小时,到达上海仅需3小时,距离省 会济南仅135公里,地理位置极为优越。 2、曲阜市对外交通情况 【公路】中国南北大动脉104国道(北京—福州)、京福(北京—福州)高速公路和东西大动脉 327 国道(山东菏泽—江苏连云港)、日菏高速公路(日照—菏泽东明)在曲阜境内纵横交叉,连接成网。 日荷高速西与连霍高速公路相接。 【铁路】西距中国经济大动脉京沪电气化铁路兖州站15公里;途经曲阜火车站列车五条:北京—日照、 济南—日照、日照—新乡、日照—郑州、烟台—菏泽。 【高速公路】正在建设的京沪高铁在境内穿过并设中心站。2010年高速铁路建成通车后,从曲阜乘高 速列车2小时可达北京,2.5小时达上海。高峰期每3分钟一列,年输送旅客单方向可达8000余万人次, 是目前京沪线年运力的两倍以上,届时曲阜必将成为高铁沿线最具活力和开发潜力的城市之一。 【轻轨】济南—泰安—曲阜轻轨交通正在规划建设。 【航空】济宁曲阜机场已于2008年底通航,目前开通航线三条:曲阜至北京、曲阜至上海、曲阜至广 州。曲阜到济南遥墙国际机场1.5小时,到徐州观音机场2小时。 【港口】曲阜距日照港240公里,距青岛港360公里,距京杭大运河济宁港40公里。 3、曲阜的地位 曲阜地处中国华北、华东两大最具活力经济区域的中心, 是东西经济交流的桥梁,南连长江三角洲,北接京津塘 经济区,与深受儒家文化思想影响的日韩等国一衣带水。 曲阜具有内陆和沿海城市的双重优势。 曲阜位于山东省西南部,地处京沪经济带和新亚欧大陆 桥的交汇点上,位列山东省综合实力30强。 曲阜是山东省“一体两翼”发展战略之南翼—鲁南经济 带的中心城市,国家宏大文化建设工程——中华文化标 志城所在地。 曲阜是山东省重点规划建设的三大都市圈之一济宁都市 圈的核心。 曲阜鲁西南最具发展优势的地区,连接华东与华北、沿 海与内陆的重要通道。 曲阜周边地区拥有国内最广阔的市场。以曲阜为半径的 500公里范围内包括了京津环渤海经济圈、山东半岛经济 区、长三角经济区等中国经济最有潜力的区域。 曲阜所在的山东省为国内经济强省和人口大省,列国内各 省人口数第二和GDP第三位,周边的江苏省人口列第五位 和GDP第二位,河南省列人口第一位和GDP第五位,消 费市场巨大。 在以后的城市建设中,曲阜的城区将 着重往南沿着大同路跨河发展,东西 向沿着迎宾路发展。 往南主要发展住宅区、文教区、商业 区和其他居住、旅游的配套区;往东 主要规划发展以制造业为主的工业区; 往西主要发展以火力发电等重工业为 主的工业区;往北是文物古迹保护区, 不再规划发展居住区、工业区和商业 4、曲阜城市规划附1:中华文化标志城简介 所谓中华文化标志城,是以曲阜、邹城两座国家历史文化名城为依托,以寿丘少昊陵、“四孔”、“四孟” 等古文物古遗址为载体,保护整合提升炎黄之丘、少昊之墟、商奄之都、邹鲁之地、孔孟之乡绵延不绝密集 层叠的文化遗存,使之更加具有中华文化标志意义和德化、教育、纪念、展示功能的独特的精神文化空间。 “中华文化标志城”的规划区域,可以概括为“两城、两轴、三区”。 “两城”就是曲阜和邹城,古称“邾鲁”或“邹鲁”,“击柝之声相闻”,为孔孟桑梓之地、国家文化名城, 南北衔接,城区相距仅20公里,都有数千年历史。 “两轴”是指华夏文化轴和孔孟文化轴。华夏文化轴是以九龙山与寿丘、少昊陵南北一线,有中华人文始祖 的纪念意义。九龙山具有龙文化的象征意义;少昊帝作为黄帝之子、东夷部落的首领,其图腾是凤;龙凤呈 祥,具有中华文化的符号象征意义。孔孟文化轴以“三孔”、“两孟”南北对称,象征以儒家思想为主干的 中华传统文化。 “三区”是指曲阜历史文化保护区、邹城历史文化保护区、九龙山生态文化保护区。 “两城、两轴、三区”所统一起来的具有重要的文化象征意义或标志意义的精神文化空间,姑称之为“中华 文化标志城”。 一是建成文化遗产保护园区。搞好世界文化遗产、国家历史文化名城和各级各类重点文物的保护,以及非物质文化遗产的保护,做好古 建筑、古遗址的文物本体维修、环境整治和基础设施建设。探索历史文化遗产的保护体制、机制和政策措施,按照大遗址保护的理念, 推进鲁故城、宋故城、明故城、寿丘少昊陵、邾国故城、邹县古城、孔子诞生地尼山、孟子诞生地九龙山等大遗址组团式保护。 二是建成中华文化教育基地。海岱邹鲁和汶泗流域是中华文化的重要发祥地之一,历史悠久、独立起源、连续传承、谱系完整、从未中 断。大汶口、龙山文化时期及夏商周三代,数次成为文化高地,汉代以降更成为中华文化的核心和主干。利用这些丰厚文化资源,向人 们展示中华民族博大精深、源远流长和多元一体的优秀传统文化。 三是建成世界文明对话平台。以儒家思想为核心的中华文化是参与世界文明对话的重要力量。尼山文化论坛是以孔子的出生地曲阜尼山 命名的论坛。首届尼山文化论坛将于2009年9月孔子文化节期间在曲阜召开,主题是“儒家与基督教文明对话”,旨在增进不同文明的相 互理解和相互尊重。 四是建成儒家文化研究中心。孔孟邹鲁之地是儒家文化底蕴最为密集的区域之一。孔子“和为贵”、“和而不同”的哲学思想,“仁者 爱人”的博爱思想,“己所不欲,勿施于人”的社会伦理思想等根植于邹鲁之地,已成为构建社会主义核心价值体系的历史文化基石, 同时也是整个人类共有的思想财富。从构建社会主义核心价值体系和世界文明融合发展的高度,深入研究中华民族的核心价值观、核心 精神理念、核心道德信仰,以儒家文化为核心和主干的中华民族优秀文化传统,以及与社会主义核心价值体系的一脉相承和血脉联系, 使孔孟之乡成为汇聚儒家思想研究成果,培养中华传统文化研究人才的一个基地。 五是建成砥砺心性的精神家园。深入研究少昊之墟、邹鲁之地中华文化发展的考古学谱系、文献典籍和文物遗址,清理北辛文化、大汶 口文化、龙山文化、岳石文化,夏、商、周三代文化以及秦汉以降的文脉线索。继承发扬中华民族最具崇高价值的精神财富,修养道德 心性,砥砺人生志节,培育高尚情操,涵养浩然正气,使孔孟之乡成为砥砺心性、催人奋进的精神家园。 中国文化标志城规划建设 2007年:山东省中华文化标志城规划建设办公室成立(准正厅级); 2008年2月28日:季羡林将担任中华文化标志城建设文化顾问; 2008年3月1日:官方网站开通,中华文化标志城面向全球征集创意规划; 2008年3月4日:海内外知名人士贺中华文化标志城规划创意征集启动; 2008年3月12日:中华文化标志城创意规划征集新闻发布会发布辞; 2008年8月:中华文化标志城创意规划方案知识产权确认,济宁统一编制曲阜邹城历史文化名城保护规划; 2008年8月3日:深入展开九龙山山体和生态恢复工作 九龙山流域水利工作实施;2008年11月:编制《规划区历史文化遗产保护总体规划》; 2009年11月:公布中华文化标志城创意规划应征方案评选结果,举行《山东曲阜寿丘大遗址保护利用规划》汇报会; 2010年4月:《九龙山山体水系生态建设规划》通过专家评审; 2011年6月10日:公布《中华文化标志城总体规划纲要编制要点》; 2011年9月20日:全面提高中华文化城的级别,任命徐向红(副省级)为山东省中华文化标志城规划建设办公室主任; 谢治秀(正厅级)、周晓波(副厅级)、孙世勤为(副厅级)、高述群(副厅级)、由少平(副厅级)为副主任。 中华文化标志城推进情况 附2:曲阜“十二五”计划简介 发展目标: 1、围绕建设“著名东方圣城、文化旅游名城、现代科技新城、生态宜居水城”,集中打造园区经济、文化旅 游、高铁新城“三大亮点”,大力实施孔子品牌带动、新型工业化、新型城市化、城乡一体化“四大战略”, 突出抓好招商引资、工业振兴、名城建设、文化旅游大项目、农村社区建设、保障和改善民生“六项重点”, 努力实现地区生产总值、地方财政收入、固定资产投资、城镇居民和农村居民收入“五个翻番”,力争跨入 全国百强县行列,为建设富裕文明开放和谐新曲阜、全面建成小康社会奠定坚实基础。 2、城乡统筹加快推进。坚持文化引领城市建设理念,现代化城市格局初步形成,城市功能进一步完善,城市 品位明显提升,城区面积50平方公里,城镇人口37万人,城镇化水平达到55%。镇域经济实力明显增强,城 乡一体化基础设施网络以及覆盖城乡的公共服务网络形成,城乡基础设施和公共服务水平明显提高。 重点发展计划: 1、承接沿海产业经济转移 2、调整发展结构,优先发展新兴产业 3、利用高铁开通的机遇,加强与发达地区之间的产业、人才、资金和信息交流 4、大力发展文化产业。已经与无锡灵山、上海复星等知名企业开展合作 二、曲阜市经济发展情况 1、总体情况 2010年实现生产总值235亿元,地方财政收入10.77亿元。2009年实现生产总值215.85亿 元,按可比价格计算,比上年增长12.7%。其中,第一产业增加值19.30亿元,增长5.3%; 第二产业增加值92.69亿元,增长12.3%;第三产业增加值103.86亿元,增长14.2%。三 次产业比例为8.9:43.0:48.1。全社会完成固定资产投资94.14亿元,同比增长31%。实 现财政总收入14.90亿元,同比增长5.8%,其中地方财政收入8.69亿元,同比增长6.0%。 税收总收入11.32亿元,增长8.8%。年末金融机构本外币各项存款余额124.68亿元,比年 初增加26.23亿元。其中居民储蓄存款余额76.39亿元,比年初增加13.89亿元。各项人民 币贷款余额51.46亿元,比年初增加12.07亿元,2010年实现生产总值235亿。 近年来,虽然曲阜的经济增长较快,每年的增幅都在12%以上,但是低于山东全省年均14%以上的增 长速度,经济总量也低于旁边的兖州等地。曲阜的国内生产总值直到2009年才突破200亿大关。经济 的发展速度,将决定城市化建设和房地产开发发展的规模和发展速度。 曲阜市历年经济发展状况 50100 150 200 250 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% gdp(亿元) 增幅 虽然曲阜地理位置优越,各种资源都极为丰富,也得到了中央的优先照顾(如京沪高铁走向),但是 曲阜的经济发展速度远低于周边县市。可见曲阜各项政策和管理并不能发掘曲阜的潜力,丰富的资源 并没有得到合理的利用。 近五年GDP增长幅度 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 120.00% 济宁 滕州 邹城 兖州 曲阜 2、曲阜经济发展战略 曲阜市坚持“全党抓经济、重点抓工业、突出抓招商”的工作思路,大力实施“工业兴 市、项目立市”战略,以提升传统产业、壮大优势产业、培植新兴产业为目标,着力发 展旅游经济、园区经济和外向型经济,深化企业改革,加大招商引资力度,改革开放和 现代化建设迈出了新的步伐。维持国民经济快速增长,优化经济结。以“奋斗三五年跨 入全国百强县”为目标,立足于打基础、增后劲、上水平,千方百计扩大投资、优化结 构,以保证国民经济保持又快又好的发展。 3、支柱产业 经过多年的发展,曲阜市不仅仅旅游服务业得到迅速发展,机械电子、建筑建材、生物 医药、纺织服装、商贸物流都得到 较快的发展,但是发展水平较低。2010年全年,曲阜 市规模以上工业企业仅313家,完成产值240.47亿元,实现工业增加值51.05亿元。 工业总产值中,国有企业6.42亿元,占2.67%; 集体企业7.37亿元,占3.21%; 股份合作制企业0.31亿元,占0.13%; 股份制企业173.56亿元,占72.18; 外商及港澳台商投资企业6.92亿元,占2.88%; 其他经济类型企业45.89亿元。 轻工业产值82.20亿元; 重工业产值158.27亿元。轻重工业产值比例为34:66。 高新技术产业比重不断上升。年末高新技术企业发展到76家,实现产值69.85亿元,占 规模以上工业总产值的比重29.4%。 从以上图表中可以看出,曲阜的个私经济发展十分缓慢,不仅个私经济总量低,而且水平低,吸纳的劳动 力水平十分有限,而且在近年来个私经济吸纳劳动力的不增反降。从中可以看出,曲阜来自个私经济的投 资能力十分有限。 在劳动力缺乏必备的就业岗位的情况下,城市化缺乏动力,曲阜城市的扩张已经缺乏必要的因素——人口。 曲阜市个私企业发展概况(2006-2010) 2006年2007年 2008年 2009年 2010年 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 民企数量(千户) 个体户数量(万户) 民企从业人数(万人) 个体户从业人数(万人) 曲阜地方财政收入增长不稳定,而且总量较小,难以保证本地的基本开支,很大部分资金需要依靠上级拨款,本级政府缺乏话语权。所以总的说来,曲阜的地方财政缺乏主动权与自主权,市政建设难以 大规模推进,如果没有上级的偏袒,许多规划都将长期停留在纸上。 曲阜市历年地方财政收入(2006-2010) 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 地方财政收入(亿元) 地方财政收入增幅 1、曲阜的城乡居民收入水平 曲阜地区城乡居民收入增长较快,但是收入总体水平仍然偏低。城市收入水平决定城区的房价水平,农 村的居民收入水平决定农村人进程购房的能力和数量。根据以上数据,曲阜城镇居民的住房按揭能力较 差,农村居民则缺乏进程购房的能力。 曲阜市城乡居民收入水平 500010000 15000 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 农民人均收入(元) 城镇居民人均收入(元) 城镇居民收入增幅 农民人均收入增幅 曲阜市银行存款总额增长较快,企业存款余额增幅快于居民存款余额;存款总额增幅快于贷款总额增幅。 从中可以看出,曲阜企业实力较弱,但是企业的收入增幅快于居民收入增幅,贫富差距有不断扩大的趋 势;曲阜的存款增幅快于贷款增幅,而且存贷款比例失调,说明曲阜人投资极为保守。收入的分化和投 资的保守性,说明曲阜有能力投资的群体不断萎缩。 曲阜市存贷款情况 2040 60 80 100 120 140 160 2006年2007年2008年2009年2010年 -10.00% -5.00% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00% 存款总额余额(亿 居民存款(亿元)企业存款(亿元) 企业存款增幅 居民存款增幅 存款总额增幅 贷款总额增幅 2、曲阜金融机构存贷款情况 从上图可以看出,曲阜的城镇居民收入水平虽然增长较快,但是增幅呈下降趋势;消费支出的增幅与历年 CPI涨跌幅走势基本一致,说明曲阜的居民收入和支出都处于较低的水平。 虽然居民的储蓄增幅较快,但是人均储蓄余额严重偏低,不足1.5万,普通城镇居民严重缺乏投资能力。储 蓄的增幅与收入的增幅呈相反的走势,当收入增幅较大时,储蓄的增幅反而较小;反之则较大,说明决定 曲阜市民的储蓄水平的因素为经济发展大势,如果经济前景乐观,曲阜老百姓就敢花钱;反之则不敢花钱。 城镇居民收入、消费与储蓄 500010000 15000 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 0.00%5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 城镇居民人均收入(元) 城镇居民人均支出(元) 人均存款(元) 城市镇居民人均收入增幅 城镇居民人均支出增幅 全市人均储蓄增幅 3、曲阜城镇居民的储蓄与消费习惯分析 曲阜的居民主要特点为:保守、淳朴,但是已经正在发生巨变。 作为孔子故里的人民,基本保持了中华古老文明的基本特征。曲阜在抗日战争和期间基本 没有受到大的冲击和破坏,文化断层现象不严重,受外来文化影响也不多,民风非常淳朴。 虽然曲阜市民的收入水平较高,而且游客数量十分庞大,但是曲阜市民并没有像其他旅游景区一样宰 客,思想比较纯洁和朴素。 但是曲阜市民受“中庸”文化影响十分巨大,缺乏冲劲与闯劲,在投资理财与消费方面都十分保守, 银行存贷款比例高达2.28:1,远高于其他地区。 但是随着市场经济的影响,曲阜市民的思想也随着社会潮流产生巨大的变化,很多传统文化的保守性 越来越多的停留在表面,如曲阜曾经发生的反对修建基督教堂事件,但是“崇洋媚外”的思想也在曲 阜市民的思维中扎根,曲阜的中式住宅销售情况远不如欧式住宅。 儒家文化也导致了曲阜市民盲目顺从的心态,历任领导利用曲阜人民的这一心态,好大喜功,建设很 多形象工程,但是经济的发展速度远低于周边县市。 4、居民素质 由于曲阜是一个旅游城市,社会消费品零售总额增长较为迅速,年均增长在15%以上(如果考虑到货 币购买力水平的变化,实际增长在10%左右)。不过,从曲阜的社会消费品零售总额绝对值来看,曲 阜的商业水平已经高于其他经济条件相仿的城市,说明旅游业对曲阜经济发展的贡献很大。 曲阜市社会消费品零售总额 2040 60 80 100 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 0.00%5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 消费品零售额(亿元) 社会消费品零售总额增幅 1.1、零售市场概况 2010年度曲阜的零售市场中,家居年销售额超过30亿元;家具年销售额超过8亿元;住宿餐饮行业营业 额超过15亿元;汽车销售额超过10亿元,增幅超过900%。 曲阜市社会消费品销售额与发展状况 1015 20 25 30 35 0.00%50.00% 100.00% 150.00% 200.00% 250.00% 营业额(亿元) 增幅 1.2、零售市场细分 曲阜的居民消费中,食品支出比例仍占绝对优势地位,,城镇居民的恩格尔系数达34.7,教育文化娱乐 支出偏低。衣着支出数额较大,衣着类市场十分巨大。 2010年曲阜居民消费支出情况 5001000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 1.3、曲阜市居民消费支出情况商圈 位置 距离 主要商家 明故城商圈 西北 2公里 宾馆酒店:阙里宾舍、影视宾馆、韩 金阜大酒店等。服装:以纯、红蜻蜓、美特斯邦威、金利来、 珠宝:老庙黄金、世纪缘钻石等旅游购物:齐鲁商厦、大世界购物中心、五马祠街、 鼓楼南街、鼓楼北街等 明故城城门口商圈(静轩中 路、大同路、大成路) 西北 1.8公里 宾馆酒店:7天快捷宾馆、小肥羊、大同宾舍、 诸葛大酒店等。 服装:基本县城该有的品牌都有。 旅游购物:几乎没有。 2.1、曲阜的主要商圈 商圈 方位 距离 主要商家 银座商圈 正西 600米 华联商厦、银座商城、国贸购物广场、 肯德基、欧爵比萨、耐克、金利来。 商城商圈 正西 6公里 天乐王朝KTV、金马地娱乐城、安溪铁 观音、家居建材街等等。 济宁学院与杏坛学院 距济宁学院7公里; 杏坛学院3公里 少量服装、餐饮、理发等配套,学生习 惯性到中心城区购物消费与逛街。 西关商圈 正西 4公里 新华书店、双龙购物中心、其他师大配 套商业 集中:主要的商业街集中于明故城内部及城门口附近 缺乏大型商业:虽然曲阜的商业十分繁华,但是目前为止,曲阜还没有一个真正运营起来的大型商业。 全面:衣食住行、高中低档兼有,一个县城该有的商业和品牌,这里都有了。 老城区外难以产生大型商业中心:除了老城区外,曲阜没有形成一个新的商业中心。如银座商圈,虽 然引进来银座和肯德基、苏宁电器,再加上旁边的华联,事实上一个小型商业中心已初具规模,但是 曲阜市民还是习惯于去老城区消费,所以这个商圈缺乏人气,银座的经营不够理想。 娱乐服务业弱小:曲阜的娱乐服务行业不仅少,而且普遍规模小,且基本不会分布在市中心。 高校贡献大:曲阜境内拥有曲阜师范大学和济宁学院两所高校,学生消费对曲阜商业发展的贡献十分 巨大。特别是曲阜师范学院紧,靠老城区,学生们的衣食住行带动了周边商业的发展。 2.2、曲阜商圈的主要特点 华联依靠超市带来人气,主要针对社区居民消费。 银座虽然带来了肯德基和苏宁电器,但是还是 人气不足,难以建立新的商业中心 老城区虽然没有大型商业,但是在旅游业带 动下,从来不缺人气。 许多市民的消费水平还很低。 曲阜商圈的主要特点 3、曲阜居民消费习惯 家居产品:弘道路、春秋路、裕隆路等。1、曲阜的主要已有及可开发的旅游景点 国家级 省级 鲁国故城 西夏侯遗址 孟母林墓群 洙泗书院 仙源县故城姜村古墓 石门寺建筑群 孔庙 九仙山建筑群孔府 九龙山摩崖造像石刻曲师礼堂及教学楼 尼山孔庙 曲阜明故城城楼朱总司令召开军事会议 会址 2、目前的旅游发展概况 曲阜境内文物古迹众多,集两千多年来的儒家文化积淀,又是儒家文化的发祥地,有“圣城”之称。 每年游客数量众多,根据官方统计数据,2009年来曲阜旅游的游客数量超过800万人次。 曲阜的旅游景点级别高、价值大、项目多,多数景点为收费项目。目前已开发的旅游景点主要集中于 明故城之内,主要以“三孔”闻名。由于宣传程度不够,许多著名景点的知名度不够。所以曲阜的旅 游以“孔子”闻名,而不是以儒家文化文明;来曲阜的游客主要是奔着“三孔”而来。所以大多数在 游览完“三孔”之外,就不再继续参观其他景点,如颜庙,虽然文化价值极高,而且与孔庙孔府近在 咫尺,但是人气远不如“三孔”景区,其他旅游景区也遇到同类的问题。 多数的旅游景区在缺乏人气的情况下,旅游资源得到浪费,而且导致游客的驻留时间过短。为此,曲 阜推出了一些大型演出项目和文化节等吸引人气,但是由于节目内容过少,持续时间过短,内容古板 单调,且多为收费项目,对游客的吸引力非常有限。 2.1、游客人数与旅游收入情况 根据门票收入统计,近年来游客的增幅呈不断下降的趋势,2010年游客人数第一次下降,降幅为1.19%,旅 游收入也减少了0.79%,说明曲阜的旅游收入对游客的数量仍然具有较大的依赖性。单位游客对旅游总收入的 贡献呈缓慢上升的趋势,但是5年内这条线过于平直,说明这些年来,曲阜在开发游客价值方面的水平非常低 而且几乎没有进步,同样也说明了只要有一个合理的旅游经济模式,曲阜的旅游市场还有很大的价值可以挖 旅游人数与旅游收入0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 40.00 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 -5.00% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00% 旅游收入 门票收入 门票收入增幅 旅游收入增幅 2.2、旅游收入与门票收入的关系 从五年的走势可以看出曲阜的旅游门票收入占旅游收入的比重较低,而且呈不断下降的趋势,从06年 的接近8%到目前的不足5%,而且除了“三孔”景点,其他著名景点对游客的吸引力十分有限,如颜 庙,虽然与孔府近在咫尺,但是去参观的人却十分有限。在这种情况下,降低或者取消“三孔”之外 的其他景点的门票对延长游客在曲阜的驻留时间、挖掘旅游经济潜力有着十分巨大的意义。 门票收入与旅游总收入关系图 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 40.00 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 6.00% 7.00% 8.00% 旅游收入 门票收入 门票收入占旅游总收入的比例 2.3、旅游人数与餐饮住宿行业收入 曲阜的餐饮行业发展严重依赖旅游人数的增加。当2010年游客数量首次减少以后,曲阜的餐饮行业收入 首次出现负增长。5年来单位游客数量在曲阜的餐饮消费并没有得到提高,说明曲阜的餐饮行业并没有形 成特色,从另外一个侧面也说明了曲阜留不住游客、游客驻留时间过短,而且一直没有得到改观。 游客数量与餐饮住宿行业的关系图 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 16.00 18.00 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 -5.00%0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 门票收入 住宿餐饮营业额(亿元) 门票收入增幅 单位游客对餐饮业贡献系数 2.4、曲阜主要宾馆酒店 现有主要宾馆 名称 星级 规划酒店香格里拉酒店 总投资6.8亿元, 建筑面积8.2 星级: 客房:592间 开天国际大酒店 (济宁学院西侧) 建设单位:上海开天建设集 总投资2.5亿元建筑面积4.75万 星级: 客房:248间 3、曲阜规划发展的旅游项目 文化遗址保护项目。明故城保护二期工程,项目总投资17.67亿元;明清皇家建筑维修保护工程,项目总投资 5亿元;尼山孔庙文化遗产保护工程,项目总投资4亿元;孔孟文化遗产地保护工程,项目总投资1亿元。 鲁国故城考古遗址公园项目。项目总投资4亿元,包括编制考古遗址公园规划,前期考古勘探和试掘,对部分 遗址本体进行展示、修复、绿化等。 尼山文化旅游开发项目。规划用地57.76平方公里,建设用地规模48.23平方公里,项目先期投资10亿元,形 成“一园、三轴、六区”的总体布局。 孔子博物馆项目。项目总投资5.7亿元,规划用地130亩,建筑面积3.9万平方米,主要建设主展馆、专题展馆、 书画长廊等展览场馆及文物鉴定研究、学术会议中心等配套用房。 孔子动漫主题公园项目。项目总投资12亿元,首期征地2000亩,由天津华漫互动娱乐有限公司投资建设,重 点建设以儒家思想为主题的互动式体验公园。 新西兰庄园项目。项目总投资10亿元,占地1500亩,主要建设现代观光农业、新西兰奶牛场、葡萄酒厂、毛 利村特色文化园、群众体育休闲中心。 4、曲阜旅游商业发展概况 主要旅游商业街:曲阜的旅游商业主要围绕游客的旅游线路发展。主要旅游商业聚集区为孔庙周边的 阙里街(出售旅游纪念品为主)、五马祠街(生活配套+小吃)、神道路(咖啡厅、宾馆、饭店)、 静轩中路(宾馆、饭店);由孔府通往孔林的北关大街(艺术品、旅游纪念品、餐馆)、林道路(艺 术品、旅游纪念品、餐馆)。 曲阜旅游商业主要特点: 1、层次低,缺乏特色:出售旅游纪念品非常低端,大多数旅游纪念品粗制滥造,与其他景区的纪念 品并无多大区别;此外,旅游商业缺乏体验消费的模式,游客很难参与,因此也缺乏吸引力。 2、规模小而散:旅游商业除了在阙里街集中分布外,在其他街区只是有少量旅游商业零星散布,如 五马祠街等街区,主要集中了为本地人服务的生活配套商业。 3、商品价格便宜,租金低:曲阜旅游商业街上出售的纪念品非常便宜,比全国大多数旅游经典都低 很多;旅游商业街上的租金也非常低,露天摊位年租金仅六七百,固定摊位年租金仅六千多。 阙里街不缺人气,以摊位的形式存在 孔庙西半部并没有形成旅游商业 阙里街的旅游商业缺乏特色,难以吸引游客,看 的人多买的人少。 高端的旅游商业规模小,没有形成气候。 5、曲阜的文化产业发展情况 近几年,曲阜的文化产业得到飞速发展,5年间,文化产业产值从2006年的6.2亿元增长到2010年的 9.65亿元,增幅达55.65%;文化产业从业人员从1.79万人增加到2.45万人,增幅达36.87%。预计未 来五年,曲阜的文化产业必将引来新一轮的大发展。 曲阜市文化产业发展情况 1012 2006年2007年 2008年2009年2010年 (万人/亿元) 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 文化产业从业人员 (万人) 文化产业产值(亿 文化产业从业人员增幅 文化产值增幅 “十二五”期间曲阜文化旅游产业规划 1、做大做强以文化旅游产业为龙头的优势服务业,加快发展现代服务业,增强服务业对经济社会发展的贡献 率,确保服务业增加值增速高于生产总值增速,服务业投资增幅高于全社会固定资产投资增幅,实现超常规 跨越式发展。 2、丰富旅游产品,打破单纯依靠“三孔”旅游的局面,推动单一观光游向复合型旅游的转变。 3、培育新的消费热点,加快景区开发建设进度,着力实施明故城改造复兴工程,保护性恢复颜府,改善旅游 环境,增加景区文化氛围,把明故城打造成为“文化之城、旅游之城、生活之城”。 4、建设尼山省级文化旅游度假区,推进尼山圣境创意策划,启动尼山高端旅游项目建设,努力将尼山景区打 造成孔子及儒家文化的集中展示区。 5、加快石门山新西兰庄园项目建设,打造既适合长线游客的观光旅游,又满足周边游客的休闲娱乐新增长点 6、“十二五”期间,新创建3A级景区3个、4A级景区2个。7、加大旅游基础设施建设力度,建立电子门票系统,完善游客服务中心功能,逐步建成集旅游交通、咨询、 售票、商品销售、旅游办公等于一体,辐射鲁西南地区的重要地接中心。 8、改造提升现有酒店设施,吸引高端品牌酒店、快捷连锁酒店落户曲阜,标准化改造家庭旅馆,提升旅游接 待能力。新上一批高档次、高品位的影城游艺娱乐场所等休闲娱乐设施,丰富繁荣夜间文化生活。加强旅游 形象塑造,大力开拓国内市场。 9、依托孔子学院,建设青少年研修基地。 10、围绕文化旅游产业争做山东排头兵、全国创一流的目标,以世界文化遗产“三孔”为基础,以已经形成 的文化旅游项目、文化产业形态为平台,以文化旅游创意项目为补充,整合发挥儒家文化资源优势,大力开 展文化产业招商,结合高铁新城建设,努力把文化产业园打造成为济宁文化产业核心区、鲁文化产业集聚区、 中国东部文化产业特色示范区。 11、突出产业招商,制定出台优惠政策,重点培育和推动一批成长性好、竞争力强的新型文化企业进入园区、 快速发展。到“十二五”末,文化产业园建设成为百亿文化产业示范园区,园区内营业收入过10亿元的大型 文化企业集团2—3家,全市文化产业增加值占地区生产总值的比重提高到15%。 12、发挥儒家文化底蕴深厚优势,实施品牌带动战略,打造高品质旅游演艺产品,巩固提升原创舞剧《孔子 》等剧目演出水平,做强祭孔乐舞、公祭孔子仪式等文化演艺品牌。 13、整合利用现有演艺资源,鼓励社会资本以参股、控股、并购等投资方式进入旅游演出市场。 区位:南起杏坛路,北到大沂河,东到蓼河,西至 规划路,占地16.1平方公里。其中: 教育科研用地:346.5公顷 文化教育产业用地:405.9公顷 居住用地:286.7公顷 商业用地:34.6公顷 体育、医院公共设施:60.8公顷 附:曲阜国家级文化产业示范园区规划 1.1、曲阜房地产投资与销售情况 曲阜市房地产销售量在2008年达到顶峰,之后每年呈下降趋势,在2010年普通商品房销量仅20.47万 ,其中普通商铺住宅销量跌破20万大关。房地产投资在2007年到达峰值,之后呈下降趋势,在 2009年到达谷底,但是在2010年增长40%,创历史新高,但是同期商品房销售却同比大跌40%,供需 矛盾进一步加大。 曲阜市房地产投资与销售情况 2040 60 80 100 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 -60.00% -40.00% -20.00% 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 房地产开发投资(千万元) 商品房销售面积(万) 房地产开发同比投资增幅 销售面积同比增幅 1.2、曲阜商品住宅与商业地产的销售情况 曲阜的商品房市场在2008年达到顶峰后,住宅与商业地产的销量都迅速下滑。 曲阜的商品住宅销量增幅虽然一直呈下降趋势,但是比商业地产的销量更加稳定。曲阜的商业地产由 于供给的不确定性,在2006年由于孔子商贸城的销售而飙升,之后由于没有其他商业项目的出售而迅 速降低。 曲阜市住宅与商业地产的销售情况 1020 30 40 50 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 -100.00%-50.00% 0.00% 50.00% 100.00% 商品住宅销售面积(万) 商业地产销售面积(万) 商品住宅销售面积增幅 商业地产销售面积增幅 1.3、2010年曲阜商品房供销情况 2010年中,曲阜商品房的新增供应量远超销售量,供销比达到2.76:1,其中普通商品住宅的供销比 例达到2.62:1。在所有户型中,90以下的小户型去化率最高,达到57%,90~140的中等户型去 化率最低,仅32%。商业项目虽然供应量较小,但是去化率仅有34%。 2010年曲阜市商品房新增供应量与销售情况 1020 30 40 50 60 合计 住宅 90以下 90-140 140以上 商业 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 新开工面积(万) 销售面积 产销比 1.4、2010年曲阜商品住宅各种户型销售情况 2010年曲阜销售的住宅类项目中,90~140的三室房源比较受欢迎。90以下的户型虽然较为畅销, 但是占总需求的比例较小。140以上的大户型还是有一定的销量,销售比例高于小户型,说明曲阜市 场偏好大户型。 各种户型面积销售比例 90以下 20% 90-140 56% 140以上 24% 1.5、各户型现房与期房销售量比较 1、曲阜的现房销售比例很高,销售压力很大。 2、90以下的小户型基本是期房销售,说明以前曲阜市场上很少有小户型产品供应; 3、140以上的大户型大多数是现房销售,说明曲阜市场上大户型的去化速度十分缓慢; 期房与现房销量比较 1012 合计 住宅 90以下 90-130 140以上 商业 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 120.00% 现房销售面积 期房销售面积 现房销售比例 1.6、2010年曲阜各类商品房销售均价 1、中小户型住宅的现房售价略低于期房,大户型的现房售价略高于期房; 2、90~140的户型售价高于其他户型; 3、商业地产售价过低,目前在售的孔子商贸城的均价仅2000元左右。 2010年曲阜各类商品房销售均价 ¥0.00 ¥500.00 ¥1,000.00 ¥1,500.00 ¥2,000.00 ¥2,500.00 ¥3,000.00 ¥3,500.00 现房销售单价期房销售单价

本站文章于2019-10-31 06:36,互联网采集,如有侵权请发邮件联系我们,我们在第一时间删除。 转载请注明:曲阜南泉地块拓荒项目-商场调研呈文

推荐阅读



 
QQ
1279734772
微信号
wfx13341965107
咨询热线
13341965107